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Die katholische Kirche als Vermieter – zwiespältig

Die Katholische Kirche als Vermieter – leider zwiespältig

Die kath. Kirche hat neben Dienstwohnungen für Ihre aktiven Mitarbeit, insbesondere in der Seelsorge, und einer begrenzten Anzahl von Wohnungen für Pensionisten („Kommoranten“-Wohnungen)
auch Mietwohnungen, auch für die Allgemeinheit, die wohl alle von ihrer Tochter „Katholisches Siedlungswerk“ verwaltet werden.
Wieviele Wohnungen davon von den 3 Stiftungen der Erzdiözese München, ebenfalls als Töchterunternehmen zu sehen, errichtet wurden und wie diese dazu befähigt wurden (vermutlich aus Stiftungen/Schenkungen, weitergeleiteten Erbschaften, günstigen Verkäufen an die „Kirche“, von dieser delegiert und zugeordnet), ist hier nicht Thema.

Hier sei zunächst ausdrücklich positiv vermerkt, daß die „Bischof-Arbeo-Stiftung“ neben Erbbaurecht-Eigentumswohnungen m.W. 294 Wohnungen im Osten Münchens errichtet hat, unterhält und vermietet -
sozial nach einem „Kirchlichen Miet- und Einkommensmodell …“.
Dies wird im jeweiligen Mietvertrag „§ 3.2 Mietzinserlaß“ inkl. Beilage 4 als Bestandteil (in einem Zahlenwerk über eine fallweise Ermäßigung je nach Wohnungsgröße und Zahl der jeweiligen Bewohner) geregelt, aber ohne grundsätzlichen Text, der die Zahlen definiert: Das steht also in § 3.2 mit der Bestimmung: Das Einkommen des Mieters muß alle 2 Jahre “nach dem letzten Steuerbescheid” überprüft werden.

Ein diesem Medium “Münchenfenster”, als solches der Öffentlichkeit verpflichtet, vorliegender Fall gibt nun Anlass, bei der Umsetzung des Mietvertrages unter diesem Modell einen Zwiespalt und damit Konfliktpotential zu erkennen.

1. Zuerst allgemein und grundsätzlich: Der Geschäftsführer der Stiftung sieht seine Tätigkeit nicht als Handlung der Kirche sprich Erzdiözese München, sondern als Beauftragter einer „juristisch selbständigen Rechtsperson“ mit der Aufgabe, Mittel zu erwirtschaften zugunsten des kirchlichen Schul- und Bildungswesens.
Dazu ist aer zu sagen: Die Kirche ist doch kein Wirtschaftsunternehmen, sie ist eine gesellschaftliche Größe: Jeder Teil gehört zu ihrem Gesamtbild – das Gesamte steht der Gesellschaft, der Öffentlichkeit gegenüber einer gesellschaftspolitischen Verantwortung, von innen her verstärkt ethisch und moralisch, und unterliegt deren Beurteilung.
Sowohl die Bischof-Arbeo-Stiftung als auch das Katholische Siedlungswerk (als mit der
Verwaltung beauftragt) haben „als kirchliche Aufsichtsbehörde die Finanzdirektion der Erzdiözese“ (Leiter: der Finanzdirektor) über sich, sie sind also nicht von der Kirche getrennt zu sehen. Das KSW hatte zudem zumindest in den 90er Jahren den Justitiar des Generalvikariates als Vorsitzenden des Aufsichtsrates.
In der Jurisprudenz mag sie eine eigene „Rechtsperson“ sein.
Es ist sehr wohl zu fragen, wem Stifter/Schenker/Förderer die Basis der Tätigkeit geben wollten.

2. Die Aufsichtsbehörde übt nicht wirklich eine Aufsicht aus: Im vorliegenden Fall wurde ein Bescheid-Widerspruch an den Vorsitzenden des Aufsichtsrates nicht weitergeleitet (nicht einnmal der Chef der Verwaltung meldete sich), beim Widerspruch an den Leiter der Finanzdirektion fühlten sich die Bearbeiterinnen des KSW so sicher, daß sie nach Abgabe ihrer Stellungnahme dorthin sofort ultimativ ihre Forderung wiederholtne, ohne ein Schriftstück des Finanzdirektors abzuwarten. Ein erneuter Widerspruch an die Aufsichtsbehörde der Erzdiözese blieb 11 Monate ohne Reaktion (auf Nachfrage: liegt bei der Geschäftsführung des Eigentümers), dann kam durch ein Anwaltsbüro eine Drohung mit Gerichtsverfahren.

3. Zu der zweijährigen Überprüfung der Einkommen des Mieters nach dem Zahlenwerk des „kirchlichen Miet- und Einkommensmodells“:
Dies liegt nur „ab 1.12.1996“ und „ab November 2013“ vor – also 17 Jahre unverändert! und nochmals seit 2013 -,
das letztere zudem nicht allen Mietern in einem der (durch Stichproben überprüften) Hauseingänge der Anlage. Wenn ein Mieter alle 2 Jahre sein Einkommen nachweisen muß, müßte es nicht „angemessen sein“(Wortlaut des Mietvertrages!), das Zahlenwerk nicht auch im selben Rhythmus „abzuändern“?! Und da sich die Lebensumstände eines jeden Mieters ändern können, wäre das adaptierte Zahlenwerk allen routinemäßig zur Verfügung zu stellen.
Daher muß man sich fragen: Wie ernst ist es dem Vermieter, ist es der Kirche mit dem sozialen Aspekt?

4. Nun zur Kernfrage anhand des vorliegenden Falles:
zur Diskrepanz zwischen M i e t v e r t r a g und P r a x i s (von KSW und Stiftung)

Mietvertrag § 3.2 bestimmt: “Der Vermieter erläßt Monat für Monat einen Teil des Mietzinses, wenn und solange dieser die Voraussetzungen des jeweils geltenden Kirchlichen Miet- und Einkommensmodells erfüllt.“ und:
„Der Mieter hat die Voraussetzungen für den Erlaß alle zwei Jahre durch Vorlage der letzten Steuerbescheide nachzuweisen.“
Zur Vorlage ist nichts Weiteres genannt, das Wort „aktuell“ ist nicht zu finden noch andere Wege der Vorlage.
Und aus der Formulierung „letzte Steuerbescheide“ geht ein Zweifaches hervor:
- Das alleinige Jahr: Je nach verlangtem Vorlagezeitpunkt handelt es sich um das Einkommen des vorausgegangenen Jahres oder vorletzten Jahres (Bearbeitungszeit des Finanzamtes) und
- nachzuweisen ist das Einkommen n a c h der Bearbeitung aller Vorlagen (Summe aller Einkünfte) entsprechend der Steuergesetze (Grundfreibetrag, Pauschbeträge) durch die Finanzbehörde:
also durch „das zu versteuernde Einkommen“/Steuerbrutto oder
das „Steuernetto“ (bei Geltendmachung und Anerkennung erhöhter oder abhängiger Absetzbeträge).

5. Im Zahlenwerk des Modells werden als Obergrenze das „jährliche + monatl. Bruttoeink.“
genannt, aber nicht definiert,
es sind also die im Modell genannten “Bruttobeträge” ausschließlich aus dem Zusammenhang mit der Formulierung des Mietvertrages („letzte Steuerbescheide“) als „zu versteuerndes Einkommen=Steuerbrutto“, gegebenenfalls „Steuernetto“ zu verstehen und
für den Abgleich heranzuziehen,
und das für alle(!) Mieter für das gleiche Jahr.

Der Geschäftsführer der Stiftung irrt also, wenn er sich – im vorliegenden Fall nach rund 1-jährigem Stillschweigen überhaupt erstmals – zu Wort meldet mit: Das Modell „stellt als Maßstab auf die Bruttoeinkünfte ohne Abzüge ab“ und „ausschlaggebend ist also die tatsächlich laufende Einkommenssituation, .. unabhängig davon, wie sie im Einzelfall nachgewiesen wird“.

„Pacta sunt servanda=Verträge sind einzuhalten“ – für die Kirche (Verwaltung, Stiftung, Finanzdirektion) gilt das nicht? Sieht sie ihr Verhalten so korrekt „im gegebenen rechtlichen, wirtschaftlichen und sozialen Rahmen“ (Behauptung des Geschäftsführers; „gesellschaftlich“ fehlt übrigens), sieht sie “den sozialen Sinn der Regelung” wirklich erfüllt? Ihre Sicht ist eine Farce!
Bei einem wirklich sozial gemeinten Modell wäre zudem ein „Steuernetto“ adäquat, sogar über staatlich anerkannte Abzüge hinaus (dies grundsätzlich gesagt).

Somit übergibt dieses Medium den Fall der Gesellschaft zur Beurteilung.

MünchenBlick/ Walter Schober

Über RedBuero Schober

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