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Öffentlicher Brief an Kardinal Marx – betreffend Mieter des Kath. Siedlungswerkes

Aktualisierung 18.7.
Nach dem Artikel in der SZ vom August 2019 über “Zwei Klassen von Mietern”, der m.W. bis heute nicht, wie der Redakteurin versprochen, klargestellt ist, nun ein weiterer Fall, betreffend 194 Mieter einer mit Öffentlicher Förderung zugunsten Bezieher mittlerer Einkommen im Osten Münchens (Cosimastrasse) errichteten Wohnanlage:
1. Etwa 2/3 der heutigen Mieter dieser Anlage im Osten Münchens(194 Mieter) sind exklusiv, da bis zum Februar 2007 belegungsberechtigt entsprechend einer gesetzlich festgelegten Einkommensermittlung unter Aufsicht des Sozialreferates der Stadt München, überhaupt Mieter
und haben zusätzlich, dieser Ermittlung gesetzlich untergeordnet, eine weitere Ermäßigung nach einem “Kirchlichen Miet- und Einkommensmodell” zugesprochen bekommen.
2. Neumieter(freigewordener Wohnungen nach diesem Termin) konnten und können gegebenenfalls immerhin diese Begünstigung gegenüber Mieten allein nach dem gültigen Mietspiegel erlangen.
Mieterhöhungen entsprechend den allgemeinen gesetzlichen Regelungen gelten ab Feber 2007 auch für erste Gruppe, aber auf bestehende Mietbasis aufbauend (ein gewisser Vorteil – vorher spezielle Festlegungen).

Es hat sich nur mit der Zeit eine Unklarheit in der Einkommensermittlung ergeben:
- ob wie bei allen(!) Förderprogrammen des Bundes und der Länder, vom Gesetzgeber in sozialer Absicht zugunsten bestimmer Bürgergruppen entsprechend ihrem tatsächlichen Einkommen/individuellen Situation (also n a c h Steuern und Abgaben) – ausführend in München ist das Sozialreferat der LHS nach Vorgabe der Begierung von Oberbayern und der Obersten Baubehörde des Freistaates,
- oder nach dem ja fiktiven Bruttoeinkommen (das ja bei niemandem ein-geht).

Zur Klarstellung ist bei einem Kirchlichen Modell der Bischof/Erzbischof als einzig legislativ Berechtigter, exekutiv die oberste Instanz (Fachausdruck Ordinarius loci, Vertretung Generalvikar) zuständig/verpflichtet-
sodaß dieses Medium Hr. Kardinal Marx davon nicht dispensieren kann.
Aber rein schon als Bürger geht dies nach der “Unklarheitsregel” des ABGB (Allgemeines Bürgerlichen Gesetzbuch) “zu seinen Lasten”. Diese “Unklarheitsregel” findet sich schon im Römischen Recht und ist Bestandteil in allen europäischen Rechtssystemen, in der Bundesrepublik im BGB Par 305c. Das müsste doch der Kirche als “Körperschaft öffentlichen Rechtes” bekannt sein.
Zusätzlich müsste Kardinal Marx eine besondere Kompetenz aus seinem vorherigen Zivilberuf als Hochschullehrer der Sozialethik empfinden.
Er schweigt aber, obwohl in einem diesem Medium vorliegenden Fall sogar persönlich angesprochen – überlässt es Finanzleuten (die sich unzureichend kundig machen: konkret 1. und 3. Förderweg des Bundes verwechseln) und interessegeleiteten Juristen (die nicht nach ihrer wissenschaftlichen Ausbildung handelnd laut Definition “ein geordnetes G a n z e s von Wissen über ein Sachgebiet” erstellen, sondern einen Einzelbegriff (“Bruttoeinkommen”) isoliert herausgreifen und selbst da “brutto” (ital) = “roh, unrein, zusammengesetzt” nicht “bereinigen”.
Der Gesetzgeber (II. Wohnbaugesetz) hat dies sehr wohl verstanden, daher in Par 25 klar geregelt;
die ausführend-exektive Hoheitsverwaltung hat es “immer als bereinigtes Bruttoeinkommen” verstanden (so schriftlich das Sozialreferat der LHS München), also als Einkommen ” n a c h Steuern und Abgaben”/ Werbekosten/ Unterhaltsverpflichtungen/ Behinderung ab 50 Grad ..,
entsprechend EStG, ob bei Erstbelegung laut vereinfachtem Standardverfahren (WoBauG § 25) oder von der Finanzbehörde im Steuerbescheid erarbeitet und per Verwaltungsakt festgelegt (“gesetzliches Netto”, “Auszahlungsbetrag”).
Nur die Kirche hält sich nicht daran.

Für die obgenannte nach dem 3. Förderweg des Bundes im Sonderprogramm mit Sondererlass errichtete Wohnanlage
und die zwischen 1996 (Erstbezug) und 15.2.2007 abgeschlossenen Mietverträge gilt rechtlich:
Sie stellen nicht als zwischen beiden Unterfertigern (“Vermieter” steht bei “Kath. Siedlungswerk GmbH” sowie der Belegungsberechtigte) zwar aufgrund der Vertragsfreiheit geschlossene und deswegen typisch-zivilrechtliche Mietverträge dar,
aber verbinden mehrere Hauptleistungen und sind damit typisch “Gesetzlich geregelte Mischverträge” (23.3.1),
– nach anderer Diktion (lt Internet) als Kombinationsvertrag.
Sie stehen zudem unter einer “eingeschränkten Abschlussfreiheit als auch eingeschränkten Verfügungsfreiheit”
aufgrund des “Verwaltungsaktes” des Referates für Stadtplanung und Bauordnung der Landeshauptstadt München mit zwei “Anordnungen” (“Belegungsbindung, vom Sozialreferat der LHS zu überwachen bis zum 15.2.2007, dann frei belegbar + Mietpreisbegrenzung, beendet 15.2.2007).
Der Begriff Anordnung kommt aus dem öffentlichen Recht, das durch ein Über- und Unterordnungsverhältnis gekennzeichnet ist (lex superior), bindet aus zivilrechtliche Verträge nach einem Verwaltungsakt.
Ebenso untergeordnet ist die im Gesamtvertrag Par 3.2 b e i g e m i s c h t (23.3.2) Mietpreisermäßigung nach dem “Kirchlichen Miet- und Einkommensmodell Cosimastrasse”, mit Beilage 4 als wesentlichem Bestandteil des Mietvertrages mit dem expliziten Hinweis. Eine Einkommensermittlung ist personenbezogen (nach EStG), eine “spezielle Mietzinsregelung” ist rein sachbezogen.
Wenn dies nicht untergeordnet (Kombinationsvertrag mit 2 Hauptleistungen eines der Partner, Absorptionstheorie und Theorie der analogen Rechtsanwendung) der Einkommensermittlung Par 25 WoBauG als “nach Steuern und Abgaben” verstanden wird, entsteht in einigen Fällen ein Widerspruch zwischen Belegungsbindung und beigemischtem Zusatz, weswegen dieses Verständnis auszuschließen ist, im Zweifelsfall Aufgabe der Unklarheitsregel ABGB.

Das Verfassungsrecht auf “Selbstordnung” (so korrekt) der Kirchen ist nicht unbegrenzt, sondern unterliegt dem allgemeinen Recht (“Parlamentsrecht” wird speziell genannt) und
ist unbegrenzt nur in ihren Kernbereichen Verkündigung, Kult und Caritas (wobei der Bereich Caritas weitestgehend durch den Caritasverband eV abgedeckt wird, als eine der 6 Säulen der Freien Wohlfahrtspflege und darin gleichberechtigt öffentlich finanziert).

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